Ipotecar
De la Publicitate Enciclopedica
Bibliografie
Cuprins |
Ipoteca
Ipoteca - DEFINITIE, CONDITII, EFECTE, ACTE CE TREBUIESC VERIFICATE, AVANTAJE, RISCURI
DEFINITIE
ipoteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
sintetic, ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constand dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.
CONDITII
ipoteca nu va putea fi constituita decat prin act autentic.
inscriptiile ipotecare se fac la judecatoria in a carei raza teritoriala sunt situate imobilele ipotecate.
pot fi ipotecate numai imobilele (care se afla in circuitul civil) impreuna cu accesoriile lor care sunt imobile prin destinatie, precum si uzufructul asupra unor imobile.
ipoteca trebuie sa fie specializata sub un dublu aspect: ll787p7587illv
sa fie determinata cu privire la imobilul afectat.
sa fie determinata in ceea ce priveste valoarea creantei.
conditii privind persoana constituientului:
cel ce o constituie trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu.
cel ce o constituie trebuie sa aiba calitatea de proprietar actual al imobilului ce se ipotecheaza. Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, daca dreptul de proprietate al constituientului este sub conditie suspensiva sau rezolutorie, aceeasi conditie va afecta si ipoteca. Deasemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indiferent daca acestea apartin persoanelor fizice sau juridice, decat cu consimtamantul lor expres.
conditii de forma:
contractul de ipoteca este un contract solemn, ipoteca trebuind sa fie incheiata prin inscris autentic.
conditii de publicitate:
acestea nu tin de caracterul solemn al contractului de ipoteca, ci numai de asigurarea opozabilitatii si a rangului de preferinta ale ipotecii.
publicitatea consta in inscrierea ipotecii in cartea funciara de la judecatoria din raza teritoriala a caruia se afla situat imobilul, astfel: partile incheie un contract de ipoteca dupa care se prezinta cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procura speciala si autentica). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri si a unei taxe de timbru judiciar judecatorul delegat cu tinerea cadastrului va dispune (binenteles, dupa verificarea actelor) prin incheiere inscrierea ipotecii in registrul de carte funciara.
EFECTE
se constituie un drept de creanta a creditorului numai asupra bunurilor imobile (sau imobile prin destinatie) ale debitorului.
in raport cu debitorul:
acesta pastreaza detentia imobilului ipotecat.
are dreptul sa culeaga fructele ca orice proprietar.
are dreptul de a instraina imobilul ipotecat, dar, in acest caz, imobilul se va stramuta catre noul dobanditor, grevat de ipoteca constituita asupra lui.
in raport cu creditorul:
are un drept de urmarire a imobilului in mana oricui s-ar afla.
are un drept de preferinta fata de ceilalti creditori (luandu-se in calcul rangul ipotecii).
in raport cu tertii dobanditori ai imobilului ipotecat:
fata de acestia, ipoteca nu constituie o indisponibilizare, ei putand achizitiona imobilul ipotecat sub conditia de a-l prelua cu tot cu sarcina ce-l greveaza.
ACTE CE TREBUIESC VERIFICATE
se va verifica cine este/sunt proprietarul/-rii precum si titlul de proprietate asupra imobilului ce se doreste a fi ipotecat. Se va prezenta titlul de proprietate in original precum si dovada transcrierii acestuia in cadastrul de carte funciara.
se va verifica daca reprezentantul persoanei juridice are imputernicire expresa sau sunt mandatari cu procura autentica pentru a constitui ipoteca.
se va urmari existenta aprobarii adunarii generale (sau a consiliului de administratie) pentru ipotecarea bunurilor respective, daca in actele constitutive ale societatii nu se prevede altfel.
se va urmari daca taxele si impozitele aferente bunului imobil sunt achitate la zi si daca acesta este liber de orice sarcini.
AVANTAJE
creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta.
in caz de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare.
inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs de 15 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand daca nu au fost prelungite – pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia primitiva).
ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil).
la scadenta daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita (in cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificarile sale) privind executarea creantelor bugetare).
cheltuielile privind inregistrarea si asigurarea imobilului ipotecat sunt in sarcina debitorului (imprumutatului).
RISCURI/DEZAVANTAJE
fiind o obligatie accesorie obligatiei principale garantate, ipoteca are aceeasi soarta ca si principalul – "accesorium sequitur principale" (accesoriul urmeaza principalul). Deci, daca obligatia principala este afectata de modalitati (termen, conditie, etc) si ipoteca va fi la randul ei va fi afectata de acestea.
nerespectarea formalitatilor de publicitae este sanctionata cu nulitatea inscrierii, ceea ce inseamna ca ipoteca nu va fi opozabila si nu va capata rang decat din momentul inregistrarii sale regulate, rangul capatandu-se din momentul in care inscrierea a fost facuta in mod valabil.
nerespectarea formei autentice a contractului de ipoteca duce la nulitatea absoluta a acestuia.
cum ipoteca este folosita cel mai adesea la vanzarile/creditele pe termen mijlociu sau lung, in acest interval, pana la plata ultimei rate scadente, pot aparea evenimente neprevazute (ex:incendiu, inundatii, cutremure, etc) care sa diminueze (uneori chiar substantial) sau chiar sa duca la disparitia bunului imobil asupra careia este constituita ipoteca. De aceea, intotdeauna bunul ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurari, iar polita de asigurare sa fie emisa pe numele beneficiarului ipotecii.
modalitatea greoaie de constituire (ca timp si formalitati ce trebuiesc indeplinite).
A T E N T I E
daca sunt mai multi coproprietari indivizi (al caror drept de proprietate asupra imobilului este in indiviziune) toti trebuie sa semneze contractul de garantie sau sa prezinte declaratii autentificate privind acceptul celorlati coproprietari indivizi care nu semnea contractul de ipoteca.
daca imobilul este bun comun al sotilor (bun dobandit in timpul casatoriei) contractul de ipoteca se va semna de catre ambii soti.
garantarea creditului se poate face si prin constituirea unei ipoteci de catre un tert proprietar, un fidejusor, un codebitor solidar sau de catre un asociat/actionar.
se va analiza cu atentie actul prin care s-a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului pentru a vedea daca acesta nu este afectat de modalitati, care modalitati in anumite conditii pot duce la rezilierea/rezolutiunea dobandirii dreptului de proprietate si pe cale de consecinta la anularea ipotecii ("quod nullum est nullum producit efectum").
ar fi de preferat ca ipoteca (constituita in favoarea noastra) sa fie numai de rangul I.
este nula ipoteca constituita asupra bunurilor debitorului daca survine dupa declararea acestuia in incetare de plati sau in stare de faliment.... mai mult...[1]
Creditul ipotecar
Creditul ipotecar
- se acorda de catre institutii bancare persoanelor fizice in vederea:
• construirii, cumpararii, modernizarii, amenajarii, consolidarii sau extinderii imobilelor cu destinatie locativa
• cumpararii de terenuri aflate in intravilan si in circuitul civil pentru construirea de locuinte
• efectuarii unor lucrari de viabilitate a terenurilor si asigurarii cu utilitati a locuintei.
- se acorda in lei si in valuta
- termenul de rambursare este de maxim 25 ani, atat pentru creditele in lei cat si valuta
- avansul minim 25 % din valoarea imobilului achizitionat/construit/amenajat/reparat/reabilitat
- documente necesare intocmirii dosarului de credit:
• formular de solicitare a creditului (de la banca)
• formular pentru bugetul familiei (de la banca)
• copie dupa contractul de munca care sa adevereasca faptul ca solicitantul este angajat pe perioada nedeterminata de timp (sot-sotie)
• adeverinta de venituri eliberata de angajator prin care se certifica salariul lunar al solicitantului (sot-sotie)
• in cazul in care solicitantul detine carti de credit se cer ultimele trei extrase lunare
• garantii cerute de banca platitoare:
• cesiunea salariului in favoarea bancii
• ipoteca in favoarea bancii pe imobilul finantat
• cesiunea in favoarea bancii a unei asigurari de viata
• cesiunea in favoarea bancii a asigurarii imobilului... mai mult...[2]
Legea creditului ipotecar
- Legea nr. 190 din 09/12/1999
Publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 611 din 14/12/1999.... mai mult...[3]
Cum imi fac un credit ipotecar?
- Doresti sa iti achizitionezi o locuinta, iar singura ta posibilitate este sa faci un credit. Nu stii ce sa alegi: un credit ipotecar sau un credit imobiliar? Pentru a te dumiri mai usor, iti ofer cateva detalii referitoare la creditul ipotecar, urmand ca saptamana viitoare sa "dezbatem" creditul imobiliar.
Teoretic vorbind, creditul ipotecar este o varianta a celui imobiliar, dar in ofertele bancilor, intre cele doua tipuri de credite exista cateva diferente, in functie de fiecare institutie bancara in parte.
Creditul ipotecar se garanteaza cu ipoteca pe imobil, fiind destinat achizitionarii unuia sau mai multor imobile, respectiv apartamente de blocuri, case de locuit, terenuri, case de vacanta, dar si renovarii, extinderii imobilelor si a construirii acestora.
Imprumutul ipotecar se garanteaza numai cu imobilul finantat, respectiv proprietatea ta viitoare care se ipotecheaza in favoarea bancii.
Daca optezi pentru un credit ipotecar, trebuie sa iti faci o asigurare de viata si una pentru imobilul pe care doresti sa il achizitionezi. Inainte de a apela la un credit ipotecar, studiaza cu atentie piata bancara, pentru ca exista institutii bancare ce iti ofera, impreuna cu creditul ipotecar, si o polita de asigurare de viata gratuita.
In functie de preferintele tale, poti contracta un credit ipotecar in EURO, RON, USD sau CHF. Valoarea unui astfel de imprumut trebuie sa fie de minimum 3.000 de EURO, iar perioada lui de rambursare este cuprinsa intre 3 si 35 de ani. Rambursarea anticipata, partiala sau totala a creditului ipotecar, este posibila la solicitarea clientului si cu acordul bancii, dupa plata comisionului de rambursare anticipata.
Prin creditul ipotecar, banca iti ofera o finantare de maximum 75% din valoarea imobilului, avansul, contributia proprie de 25%, fiind obligatorie. Exista si banci care nu te obliga sa platesti un avans, dar se tine cont de venitul tau lunar. Cu cat ai un salariu mai mare, cu atat ai mai multe sanse sa iti permiti un credit ipotecar fara avans.
Rata lunara a creditului tau ipotecar poate fi platita din salariu, venituri din activitati independente, chirii sau venituri din dividende; aceste rate lunare nu trebuie sa depaseasca 70% din veniturile tale lunare.
In cazul in care te hotarasti sa iti faci un credit ipotecar, ai nevoie de urmatoarele acte:
Actul de indentitate (BI/CI) - copie si original
Certificatul de casatorie (daca este cazul)
Adeverinta de salariu
Documente privind alte credite (in cazul in care ai si alte credite)
Copii ale actelor de proprietate asupra imobilului pe care doresti sa il achizitionezi prin credit
Antecontract de vanzare-cumparare
Cerere de credit
Documentele solicitate de banci pentru un astfel de credit difera, unele institutii bancare avand nevoie de o documentatie mai stufoasa, iar altele nu.
Daca lucrezi in strainatate si doresti sa contractezi un credit ipotecar in tara, ai nevoie de urmatoarele acte:
Permis de resedinta emis de autoritatile competente
Permis de munca emis de autoritatile competente
Carte de identitate si pasaport, pentru a atesta cetatenia
Contracte/conventii de munca incheiate pe o perioada nedeterminata/determinata traduse si legalizate
Adeverinta salariu tradusa si legalizata (pe minimum 3 luni)
Declaratie fiscala emisa de autoritatea competenta cu apostila, tradusa si legalizata
Dosarul tau va fi trimis spre analiza si, in functie de banca, dar si de dosar, procesul de analiza poate dura de la 1 la 5 zile. Dupa finalizarea acesteia, exista banci care vireaza imediat banii in contul tau, iar altele (cele mai multe) asteapta, poate chiar mai mult de 7 zile.
Exista banci care percep mai multe feluri de comisioane - comision de analiza a dosarului tau de credit, comision de acordare a creditului, comision de administrare a creditului etc. - de aceea trebuie sa stii toate informatiile dinainte pentru a nu avea surprize mai tarziu.
Perioada de contractare a unui credit ipotecar poate fi chiar si pana la 40 de ani, iar dobanda poate varia intre 4% si peste 8%. Majoritatea bancilor perecep dobanzi fixe pentru o perioada scurta de timp (intre 3 luni si 2 ani); aceste dobanzi fixe sunt mult mai mici decat cele variabile.
Odata cu finalizarea dobanzii fixe, vei plati dobanzi mai mari si, implicit, rate mai mari la banca. Ai grija ca banca de la care contractezi creditul ipotecar sa te informeze cu referire la cresterea dobanzii inca din momentul in care doresti sa faci acest imprumut.... mai mult...[4]
Adevarata fata a creditului ipotecar
- Daca se includ toate comisioanele si primele de asigurare, dobanda de 7% poate ajunge la peste 12% pe an
Dobanzi din ce in ce mai avantajoase pentru creditele ipotecare/imobiliare in lei si valuta. Daca se adauga comisioanele si asigurarile de viata si casa, care sunt tot costuri ale unui credit, se poate ajunge la un rezultat surprinzator pentru clientul bancii.
Recunoastem ca orice banca trebuie sa castige de pe urma afacerii pe care si-a constituit-o. Pentru ca, a"asa-i in tenis"...si-n afaceri. De aceea s-au inventat dobanzile si comisioanele bancare. Nu numai ca banca trebuie sa castige, dar trebuie sa aiba si riscuri aproape nule. Asa s-au inventat politele de asigurare, de risc financiar de neplata, de raspundere civila de viata, de viata propri-zis si, bineinteles, asigurarea imobilului. Cu toate ca suntem de acord cu aceste legi ale pietei, trebuie sa subliniem ca riscurile, dobanzile si comisioanele aferente unui credit sunt totusi costuri care apasa pe umerii clientului bancar.
Daca dobanda a fost dintotdeauna privita ca un cost obligatoriu al oricarui tip de imprumut, iar nivelul acesteia a fost tot timpul punctul de referinta ales de orice client, la ora actuala, in cazul creditelor pentru locuinte, acest lucru nu mai este valabil. Cea mai mica dobanda anuntata de banca nu inseamna si cel mai ieftin credit. Din contra, avem cazuri in care creditele cu cele mai mici dobanzi din piata ajung sa aiba o dobanda anuala efectiva de peste 12%, deci un plus de 5% pe an adaugat la rata de baza a bancii. Chiar daca, in cazul creditului pe termen lung, legea nu a impus calcularea dobanzii anuale efective (DAE), un astfel de exercitiu este foarte util pentru a putea alege intr-adevar creditul cel mai ieftin.
Aplicand un calcul care include toate costurile aferente unui credit, indiferent daca sunt comisioane la vedere sau ascunse, ori polite de viata, avem o oglinda completa a dobanzii reale platite in fiecare an de catre client pentru un credit pentru locuinte. Intr-adevar, surprize exista! Astfel, pentru creditele ipotecare/imobiliare in euro, cele mai mici dobanzi efective au fost obtinute de Banc Post si Piraeus Bank, banci care nu au cele mai mici dobanzi anuntate din piata. Campion, din acelasi punct de vedere, la creditul ipotecar in lei este Volksbank, care are si cea mai mica dobanda la un astfel de credit. Exercitiul de stabilire a dobanzii anuale efective este util si pentru a alege cea mai ieftina valuta in care se poate contracta un credit. Surprinzator sau nu, cele mai ieftine credite raman tot cele in valuta.... mai mult...[5]
