De la Publicitate Enciclopedica

Relaţiile dintre proprietari şi chiriaşi

Ceea ce se cumpără un chiriaş de la proprietar este un serviciu făcut de către proprietar chiriaşului: acela de a-i oferi posibilitatea de a locui în clădirea aflată în proprietatea sa. Cele două părţi încheie un contract care este, în fond, un contract de vânzare-cumpărare.

Numai că nu este acelaşi lucru să cumpăr o sticlă de ulei şi să cumpăr dreptul de a locui temporar într-o casă. Pentru chiriaş contractul de închiriere este cu atât mai valoros cu cât prevede un termen mai lung pentru preavizul pe care trebuie să-l dea proprietarul chiriaşului în cazul în care vrea ca acesta să plece din locuinţă. Pentru proprietar este mai interesant ca preavizul să fie cât mai scurt. Dacă poate elibera locuinţa în trei zile, atunci se poate face loc unui nou client, dispus să plătească mai mult.

Un tip clasic de reglementare a relaţiilor dintre proprietari şi chiriaşi este cel prin care autorităţile instituie un termen pentru preaviz. Acesta ar putea fi, de pildă, de trei luni.

Ce se întâmplă în acest caz? Pe termen scurt, chiriaşii ies câştigaţi. Nu mai pot fi scoşi peste noapte din casă.

Pe măsură ce trece timpul, proprietarii vor creşte însă chiriile. Ei acoperă astfel costurile generate de preavizele mai lungi.

Care costuri s-ar putea să se întrebe uimit o parte din publicul cititor? Autorităţile nu i-au forţat pe proprietari să micşoreze chiriile, ca-n cazul cu preţul uleiului. Proprietarii nu trebuie să scoată nimic din buzunar, nici nu primesc mai puţin decât s-au înţeles cu chiriaşii. Raţionamentul este însă greşit. Prelungirea termenului pentru preaviz îl face pe proprietar să rateze şansa de a închiria locuinţa cuiva care ar plăti mai mult pentru ea. Cost înseamnă oportunităţi sacrificate, iar în acest caz autorităţile au forţat proprietarul să sacrifice şanse la care nu ar fi renunţat în mod voluntar. I-au impus deci un cost suplimentar.

Pe termen lung, este cel puţin îndoielnic că ar fi avut cineva ceva de câştigat. Chiriile cresc, dar ambele părţi obţin ceva (proprietarul mai mulţi bani, chiriaşul o locuinţă din care nu poate fi scos peste noapte). Dacă autorităţile s-ar hotărî să pună chiriile sub control, atunci am ajunge la cazul controlului preţurilor, deja discutat.... mai mult...^[1]

Proprietari şi chiriaşi: drepturi şi obligaţii

CHIRIAŞI ŞI PROPRIETARI

OBLIGAŢIILE PROPRIETARULUI ŞI ALE CHIRIAŞULUI
TRATATIVELE ŞI AGENŢIILE
CONTRACTE SCRISE ŞI ÎNREGISTRATE
ANULAREA CONTRACTULUI
EVACUAREA (LO SFRATTO)
SUBÂNCHIRIEREA
1. OBLIGAŢIILE PROPRIETARULUI ŞI ALE CHIRIAŞULUI
Proprietarului îi revine obligaţia de a face
montarea instalaţiei de încălzire,
cheltuielile cu asociaţia de locatari,
costul lucrărilor de reparaţii şi restructurare
Chiriaşului îi revine obligaţia de a plăti:
curăţenia pe scara blocului,
cheltuielile cu ascensorul,
apa, gazele,
cota din energia electrică consumată la comun,
consumul cu încălzirea,
90 % din cheltuielile cu portarul.
Chiriaşul are dreptul la:
documente justificative detaliate ale acestor cheltuieli
drept de vot în adunarea locatarilor, când se discută problema încălzirii.
Toate reparaţiile necesare, cu excepţia micilor intervenţii, sunt obligaţia proprietarului, care este responsabil cu remedierea defectelor sau stricăciunilor la imobil sau instalaţii (conf. Codului Civil, art. 1576, 1577, 1578, 1579, 1580, 1581).
2. TRATATIVELE ŞI AGENŢIILE
Pentru faza tratativelor pentru stipularea sau reînnoirea contractului de închiriere este bine să vă informaţi despre diversele tipuri de contracte, la care se referă nu numai legea 431, ci şi alte acte normative emise după apariţia legii, în care au intervenit asociaţiile sindicale ale locatarilor.
Este bine să vă informaţi şi despre avantajele şi facilităţile fiscale pe care le prezintă un tip de contract faţă de altul. Legea 431/98 vă oferă posibilitatea de a fi asistaţi în faza tratativelor de o organizaţie sindicală.
Tratativele le duceţi cu un agent imobiliar.
În acest caz, trebuie:
Să vă asiguraţi că agentul este înscris în categoria intermediarilor de pe lângă Camera de Comerţ;
să cereţi ca însărcinarea de intermediere să se facă după un contract scris.
să verificaţi ca în contractul de intermediere să nu fie inclusă nici una din cele 20 de clauze vexatorii prevăzute de legea 52/96;
să fie definit cu precizie, în procente şi modalitate de plată, suma care revine intermediarului şi care nu trebuie plătită, dacă agentul nu este înscris la Camera de Comerţ;
să fie definit cu precizie costul unor eventuale intervenţii suplimentare (cum ar fi măsurători, extrase cadastrale, verificarea instalaţiilor).
3. CONTRACTE SCRISE ŞI ÎNREGISTRATE
Contractele de închiriere au valabilitate doar dacă sunt întocmite în scris.
Dacă proprietarul apartamentului vă impune un contract nescris, pentru ocolirea fiscului, legea vă permite să vă adresaţi judecătorului pentru verificarea şi declararea unui contract de locaţie, cu o chirie lunară stabilită în baza acordurilor din acea zonă. Prin sentinţă, judecătorul îi va impune proprietarului să vă restituie sumele de bani încasate în plus.
Conform legii, toate contractele trebuie înregistrate.
Taxa de înregistrare este echivalentul a 2 % pe an din valoarea chiriei. Din această sumă, chiriaşul plăteşte jumătate, iar proprietarul cealaltă jumătate.
Legea permite stabilirea liberă a multor elemente din contractul de închiriere, dar stabileşte şi reguli care, dacă nu sunt respectate, atrag nulitatea actului:
devine nul contractul dacă durata sa este sub 4 ani - pentru contractele de tip liber sau sub 3 ani - pentru contractele concordate;
este nulă orice înţelegere scrisă care vă obligă la plata unei chirii mai mari decât cea indicată în contractul scris şi înregistrat;
este nulă orice clauză care prevede o chirie superioară celei definite prin acordurile sindicale pentru contractele concordate, pentru cele tranzitorii din zonele metropolitane şi cele pentru studenţi;
este nulă orice clauză care prevede creşterea cheltuielilor (costul unor lucrări, dobânzi, depozit cauţional mai mare de chiria pe trei luni).
În toate aceste cazuri şi în altele care atrag nulitatea contractului, vă puteţi adresa judecătorului, pentru a cere recunoaşterea nulităţii şi condamnarea proprietarului la restituirea sumelor excedente.
4. ANULAREA CONTRACTULUI
Proprietarul poate cere anularea contractului doar la termenele scadente, trimiţând înştiinţări cu motivele de anulare ale contractului (necesitate, scadenţa, etc.).
Chiriaşul poate cere înainte de scadenţă anularea contractului, în două cazuri:
dacă această posibilitate este prevăzută în mod explicit într-o clauză a contractului de locaţie;
independent de ceea ce prevede contractul, se poate obţine anularea lui, întrerupându-se efectele acestuia, din motive întemeiate (transfer în interes de serviciu, situaţii grave în familie, etc.).
În amândouă cazurile, chiriaşul trebuie să-l avizeze pe proprietar, în mod normal înainte cu 6 luni, chiar dacă în contract se prevede un termen mai mic.
5. EVACUAREA (LO SFRATTO)
Evacuarea (lo sfratto) este sentinţa prin care Judecătorul îl obligă pe chiriaş să părăsească şi să predea apartamentul.
Există patru tipuri:
Evacuarea pentru încheierea locaţiei
La expirarea contractului (după 8 ani pentru contractele libere, după 5 ani pentru contractele concordate, la scadenţele contractuale prevăzute în acordurile locale pentru tranzitorii şi studenţi);
Evacuarea pentru necesitate (per necessità)
Când proprietarul intenţionează să refolosească locuinţa pentru motivele de necesitate prevăzute de lege, sau pentru efectuarea de lucrări de întreţinere absolut necesare (după primii 4 ani, în cazul contractelor libere, după 3 ani pentru cele concertate, nu sunt prevăzute pentru contractele scurte);
Evacuarea pentru neplata chiriei (per morosità).
Dacă chiria nu este plătită, în 20 de zile de la scadenţa plăţii proprietarul poate cere, în faţa judecătorului, evacuarea chiriaşului. În cazul unor dificultăţi economice, chiriaşul poate cere magistratului un termen pentru plata datoriei, termen care poate fi stabilit de Judecător la cel mult 90 zile.
Evacuarea pentru abateri (per inadempimenti)
Este stabilită de Judecător, dacă se constată săvârşirea unor abateri grave de la prevederile contractuale (abandonarea locuinţei, subînchirierea - dacă este interzisă, schimbarea destinaţiei locuinţei, etc.). Judecătorul emite o sentinţă prin care dispune eliberarea apartamentului.
Amânarea evacuării
În actul prin care dispune evacuarea, Judecătorul indică şi data eliberării apartamentului. Termenul nu poate fi prelungit în cazul necesităţii, a neplăţii sau a abaterilor de la contract. Termenul evacuării poate fi amânat însă în cazul contractelor care au ajuns la scadenţă, în oraşele cu densitate mare de locuitori şi în capitalele provinciilor. În acest caz, chiriaşul poate cere magistratului să fixeze un nou termen de eliberare a apartamentului, obţinând în acest fel o amânare care în mod normal nu poate depăşi 6 luni, dar în anumite cazuri specifice (bătrâni peste 65 ani, handicapaţi, şomeri, etc.) se poate ajunge şi la 18 luni. La cererea de amânare trebuie ataşate, pe lângă dovada veniturilor şi ale componenţei familiei, toate documentele din care reiese starea de necesitate şi nevoia de amânare.
Evacuarea forţată
Dacă au expirat toate termenele de amânare, iar după data fixată de Judecător, locuinţa nu a fost eliberată, proprietarul are dreptul să-l evacueze forţat, cu executorul judecătoresc şi cu ajutorul forţelor de ordine. Proprietarul poate pune în executare evacuarea doar dacă demonstrează că a respectat în cursul locaţiei toate obligaţiile fiscale faţă de stat. Înainte de evacuarea forţată, proprietarul este obligat să-i trimită chiriaşului un act de la perceptor, în care să fie indicate:
datele de înregistrare a contractului;
datele denunţului ICI (impozitul pe locuinţă);
datele din declaraţia de venituri care conţin sumele obţinute din închirierea imobilului;
datele vărsământului ICI.
Inexistenţa sau erorile acestor date constituie condiţia pentru evacuarea forţată, iar chiriaşul poate cere blocarea eliberării sentinţei de evacuare forţată.

6. SUBÂNCHIRIEREA
Este interzisă şi poate deveni motiv de evacuare şi anulare a contractului subînchirierea totală a imobilului sau cesionarea contractului la terţi pentru transformarea lor în chiriaşi.
Este permisă subînchirierea parţială care permite altor persoane folosirea unei părţi a apartamentului, restul fiind utilizat de titularul contractului, , în afară de cazurile în care în contract este inclusă o clauză specială care interzice în mod expres acest lucru.
În cazul subînchirierii permise, chiriaşul are datoria de a comunica proprietarului numele persoanei care subînchiriază şi numărul camerelor ocupate de aceasta.
Găzduirea ca oaspete se face prin aşa-numitul contract de comodat, care permite folosirea gratuită a locuinţei şi deci nu se prevede plata unei chirii. Când proprietarul unui apartament recurge la contractul de comodat, pentru evitarea plăţii obligaţiilor fiscale, iar chiriaşul plăteşte chirie, acesta din urmă se poate adresa judecătorului, pentru a cere recunoaşterea calităţii sale de chiriaş, şi poate obţine restituirea sumelor plătite în plus faţă de nivelul chiriilor stabilit prin acordurile locale.
Declaraţia de cedare a spaţiului (cessione di fabricato)
Declaraţia de cedare a spaţiului (cessione di fabbricato) este de fapt un act întocmit de oricine vinde, închiriază sau dă în folosinţă gratuită un imobil sau o parte din acesta. Această declaraţie trebuie făcută în termen de 48 de ore şi este foarte importantă pentru modificarea datelor din permis sau pentru reînnoirea acestuia.
Persoana care vinde, închiriază sau dă în folosinţă gratuită un imobil trebuie să completeze un formular (modulo) în trei exemplare în care se vor menţiona: adresa exactă a imobilului, datele personale precum şi datele beneficiarului. La acest formular vor fi ataşate fotocopiile actelor de identitate ale beneficiarului (paşaport şi permis de şedere). Beneficiarul imobilului va trebui să primească un exemplar al declaraţiei de cedare a spaţiului.
Locul de prezentare a declaraţiei diferă, funcţie de localitatea unde se află imobilul. În oraşele mari, declaraţia se prezintă direct la Chestură, iar în oraşele mici sau în localităţile rurale poate fi prezentată la Poliţia Municipală, la Biroul de evidenţă a populaţiei sau la secretariatul Primăriei.
Declaraţia de cedare a spaţiului poate fi expediată şi prin intermediul unei scrisori recomandate cu confirmare de primire, caz în care data depunerii va fi considerată data de pe recipisă.
Neprezentarea declaraţiei sau prezentarea după termenul de 48 de ore este considerată contravenţie şi se pedepseşte cu amenda de la 103,29 Euro la 1549,37 euro. Organele competente pentru controlul încălcării legii sunt poliţia judiciară şi poliţia municipală. Formularul pentru declaraţia de cedare a spaţiului se găseşte în tutungerii sau poate fi descărcat de pe Internet.... mai mult...^[2]