Cadastre
De la Publicitate Enciclopedica
Bibliografie
Cuprins |
Regimul general al cadastrului
Art. 1. - Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar.
Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcţia şi proprietarul.
Prin imobil, în sensul prezentei legi, se înţelege parcela de teren, cu sau fără construcţii.
Art. 2. - Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale: comună, oraş, municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.
Prin sistemul de cadastru general se realizează:
a) identificarea, înregistrarea şi descrierea, în documentele cadastrale, a terenurilor şi a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de terenuri şi de alte bunuri imobile, în vederea asigurării publicităţii şi opozabilităţii drepturilor acestora faţă de terţi;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor.
Art. 3. - La data intrării în vigoare a prezentei legi se înfiinţează Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, ca instituţie publică cu personalitate juridică în subordinea Guvernului.
În fiecare judeţ şi în municipiul Bucureşti se organizează oficii de cadastru, geodezie şi cartografie care vor funcţiona ca instituţii publice cu personalitate juridică în subordonarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie.
În subordinea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie se înfiinţează Institutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie şi Cadastru, instituţie publică cu personalitate juridică.
Organizarea şi funcţionarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, a unităţilor din subordinea sa şi a Institutului de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie şi Cadastru se aprobă de către Guvern în termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi.
Art. 4. - Ministerele, alte instituţii centrale de stat, regiile autonome şi alte persoane juridice organizează cadastrul de specialitate în domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor protejate naturale şi construite, celor cu risc ridicat de calamităţi naturale ori supuse poluării şi degradării şi altele.
Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenţă şi inventariere sistematică a bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic, cu respectarea normelor tehnice elaborate de Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi a datelor de bază din cadastrul general, privind suprafaţa, categoria de folosinţă şi proprietarul.
Titularii cadastrelor prevăzute la alin. 1 execută, în funcţie de domeniul specific de activitate, lucrări geodezice, topografice, fotogrammetrice, cartografice şi altele pentru satisfacerea nevoilor proprii. Titularii cadastrelor de specialitate, cu excepţia Ministerului Apărării Naţionale, Ministerului de Interne şi Serviciului Român de Informaţii, vor pune, cu titlu gratuit, la dispoziţia Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie datele cerute pentru alcătuirea şi actualizarea cadastrului....mai mult[2]
Aceste ordine sunt Ordinul nr. 133/2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, şi Ordinul nr. 134/2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006. Ambele Ordine au fost publicate în Monitorul Oficial la data de 13 aprilie 2009 şi au intrat în vigoare la data de 28 aprilie 2009.
Modificări semnificative ale reglementărilor privind cadastrul şi publicitatea imobiliară
Accesul la date cu caracter personal
Ordinul 133 prevede că toate datele cu caracter personal vor fi mascate în cópiile certificate ale documentelor depuse la biroul de carte funciară, exceptând situaţia în care respectivele cópii certificate sunt solicitate de către „persoanele interesate“ sau de către instituţiile abilitate să solicite astfel de cópii. Una dintre consecinţele acestei modificări este că publicul nu va mai avea acces la toate informaţiile din dosarul privind o anumită proprietate.
Această restricţie nu face altceva decât să implementeze prevederile Legii 677/2001 pentru protecţia persoanelor cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date, cu modificările şi completările ulterioare. Totuşi, ţinând cont de reticenţa bine-cunoscută a birourilor de carte funciară în oferirea de informaţii privind înregistrările din cartea funciară, este posibil ca această nouă reglementare să fie folosită pentru a refuza accesul la informaţii de bază, cum ar fi chiar numele sau denumirea proprietarului înscris. În acest sens, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară ar trebui să monitorizeze îndeaproape implementarea acestor modificări.
Notarea unor informaţii suplimentare în cartea funciară
Se precizează acum, în mod expres, că se pot nota în cartea funciară informaţii suplimentare, cum ar fi de exemplu:
(i) plângerea sau acţiunea penală în legătură cu o infracţiune care a stat la baza înscrierilor din cartea funciară;
(ii) interdicţia de închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare;
(iv) revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având ca obiect un imobil;
(v) respingerea cererii de înscriere în cartea funciară.
Respingerea cererii de înscriere
Conform uneia dintre modificările semnificative ale actualei reglementări, registratorul din cadrul biroului de carte funciară va putea respinge cererea de înscriere a actului juridic numai dacă acesta nu îndeplineşte cerinţele de formă prevăzute de lege, ceea ce poate atrage nulitatea absolută expresă a acestui act juridic. Astfel, dacă un contract având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unui teren nu este încheiat în formă autentică, registratorul de carte funciară ar trebui să nu accepte înscrierea acestuia în cartea funciară. Totuşi, registratorul de carte funciară, de exemplu, nu ar fi îndreptăţit să evalueze valabilitatea exprimării consimţământului unei părţi contractante la încheierea actului juridic. Deşi reforma este binevenită, Ordinul 133 aduce o notă de ambiguitate prin referirea la posibilitatea registratorului din cadrul biroului de carte funciară de a respinge cererea de înscriere a actului juridic din cauza neîndeplinirii “unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare“.
Alipirea loturilor de teren grevate
Modificările aduse Ordinului 633 permit, de asemenea, în mod explicit, alipirea unor terenuri grevate. Până de curând, existau discuţii referitoare chiar la legalitatea unei astfel de măsuri, deoarece formularea iniţială a Ordinului 633 prevedea că solicitările pentru alipirea loturilor de teren vor fi luate în considerare de biroul de carte funciară numai dacă loturile de teren nu sunt grevate. Totuşi, conform principiilor generale de drept român, un ordin (a cărui autoritate este inferioară faţă de o lege) nu poate modifica o lege prin adăugarea de prevederi la aceasta; astfel, era discutabil dacă Ordinul 633 putea implementa o interdicţie de alipire a loturilor de teren grevate, atâta timp cât Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7 din 1996 nu prevedea o astfel de interdicţie. În plus, conform principiului simetriei, din moment ce Legea 7 permite, în mod expres, dezmembrarea unui lot de teren grevat, rezultând mai multe loturi grevate cu aceleaşi sarcini, alipirea unor loturi de teren grevate ar trebui să fie permisă, chiar dacă nu este prevăzută în mod expres prin lege. Astfel, existau practici neunitare între diversele birouri de carte funciară cu privire la interpretarea şi aplicarea acestor dispoziţii legale. Totuşi, scopul noii modificări nu este în întregime clar. Este stabilită o excepţie de la regula că titularii sarcinilor trebuie să-şi dea acordul cu privire la operaţiunea de alipire, respectiv în situaţia în care „imobilul provine dintr-o dezmembrare“.
Corectarea diferenţelor dintre suprafaţa din cartea funciară şi cea din măsurători
Ordinul 134 stabileşte noi proceduri pentru rectificarea necon-cordanţelor existente între suprafaţa unui teren (i) înscrisă în cartea funciară sau, în cazul imobilelor neînscrise, menţionată în actele de proprietate şi cea (ii) rezultată din măsurători. Pentru toate terenurile situate în intravilan şi pentru anumite terenuri din extravilan, proprietarul trebuie să înregistreze la biroul de carte funciară o documentaţie cadastrală „de actualizare“ care precizează suprafaţa din măsurători, împreună fie cu o declaraţie pe proprie răspundere sau cu un proces-verbal de vecinătate, fie cu ambele, după caz. Suprafaţa din măsurătorile cadastrale va fi considerată a reprezenta suprafaţa reală a terenului. Pentru terenurile situate în extravilan, retrocedate în baza Legilor Fondului Funciar (i.e. Legea 18/1991, Legea 1/2000 şi Legea 247/2005, cu modificările şi completările ulterioare), prevederile sunt mai complicate.
Analiza depinde de următoarele aspecte:
(i) suprafaţa rezultată din măsurătorile parcelei respective însumată cu suprafeţele celorlalte parcele din aceeaşi tarla depăşeşte suprafaţa din toate titlurile de proprietate pentru toate parcelele din tarlaua respectivă;
(ii) există imobile în aceeaşi tarla care au fost înscrise în cartea funciară;
(iii) există loturi de teren care se suprapun aparent, conform planurilor de amplasament şi delimitare din documentaţia cadastrală.
Criteriul (i) În ceea ce priveşte criteriul (i) de mai sus, dacă suprafaţa totală măsurată a parcelelor se dovedeşte a fi mai mică decât suprafaţa din titlurile de proprietate ale parcelelor care compun tarlaua, atunci suprafaţa fiecărei parcele va fi diminuată direct proporţional cu suprafaţa ei raportată la suprafaţa totală a parcelelor care alcătuiesc tarlaua respectivă. În timp ce acest efect este obligatoriu, pentru a se putea opera înscrierea în cartea funciară, fiecare proprietar trebuie să mai depună o declaraţie prin care îşi exprimă consimţământul cu privire la identificarea limitelor de proprietate şi este de acord cu suprafaţa rezultată din măsurătorile imobilului. Ordinul 134 nu prevede nimic în legătură cu măsurile disponibile în cazul în care un proprietar refuză să coopereze şi să depună o astfel de declaraţie. Ordinul 134 prevede, în mod explicit, care sunt efectele în cazul în care suprafaţa totală rezultată din măsurători este mai mare decât suprafaţa rezultând din titlurile de proprietate: surplusul de teren va fi trecut ca rezervă a comisiei locale de fond funciar.
Criteriul (ii) În ceea ce priveşte criteriul (ii), Ordinul 134 sugerează - nu însă într-o manieră clară - că parcelele de teren deja înscrise în cartea funciară nu vor fi afectate de rezultatele măsurătorilor întregii tarlale.
Criteriul (iii) Suprapunerea unor planuri de amplasament şi delimitare ale unor imobile înscrise în cartea funciară este remediată de către biroul de carte funciară numai dacă suprapunerea este „virtuală (i.e. generată de erori de măsurare şi prelucrare a datelor), iar nu în cazul în care suprapunerea este efectivă pe teren. În cazul unei suprapuneri reale, conform menţiunii exprese din cuprinsul acestuia, Ordinul 134 nu se aplică, iar proprietarii parcelelor respective vor trebui să soluţioneze diferendul în faţa instanţelor judecătoreşti....mai mult[3]
