Antecontracte
De la Publicitate Enciclopedica
Cuprins |
Antecontractul - Promisiunea de a contracta
- Antecontractul, ca acord de vointa, reprezinta o promisiune de a contracta prin care partile se obliga sa incheie in viitor, in conditiile stabilite, un contract.
Desi Codul civil nu o reglementeaza, institutia antecontractului trebuie recunoscuta, deoarece nu se poate invalida conventia prin care partile se obliga reciproc sa incheie in viitor un anume contract.
Caracterizat drept o conventie, antecontractului ii sunt aplicabile dispozitiile art. 942 si urm. C. civ., trebu-ind sa indeplineasca toate conditiile esentiale pentru validitatea oricarei conventii, conditii reglementate in art. 948 C. civ.:
= capacitatea de a contracta;
= consimtamantul valabil al partilor;
= obiect determinat;
= cauza licita.
Antecontractul are rolul de a conferi partilor certitudinea ca nici una dintre acestea nu isi va modifica sau anula intentia realizarii contractului. Antecontractul trebuie sa cuprinda, de asemenea, mentiuni cu privire la bunul ce urmeaza a fi vandut si pretul pentru care urmeaza a se face vanzarea.[1]
Forme uzuale
Antecontractul sinalagmatic
Cand antecontractul este sinalagmatic, acesta da nastere la doua obligatii reciproce de a face, si anume de a incheia in viitor contractul.
Antecontractul unilateral
Cand antecontractul este unilateral, acesta da nastere la o singura obligatie care este asumata de promitent.
Pactul de preferinta Reprezinta o varietate a promisiunii unilaterale, promisiune pe care si-o asuma proprietarul unui anumit bun ca, in cazul in care se va decide sa-l vanda, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal.[1]
Analiza de caz
Promisiunea de vanzare/cumparare'
Promisiunea de vanzare este un antecontract, care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata (obligatia de a face) fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii avand optiunea de a-l cumpara sau nu.
Promisiunea unilaterala
In cazul promisiunii de vanzare, o persoana, prevazand un eventual interes de a dobandi un bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si dreptul de a-si manifesta ulterior consimtamantul de a-l cumpara.[1]
Exemplu
Locatorul se obliga fata de locatar sa-i vanda, la un pret stabilit, bunul dat in locatiune, daca locatarul isi va manifesta vointa de a-l cumpara.
Caracteristici juridice:
– act juridic bilateral, chiar daca exista obligatii doar pentru promitent;
– promisiunea unilaterala are caracter sinalagmatic, care rezulta din urmatoarele aspecte:
= promisiunea de vanzare cuprinde, de regula, obligatia promitentului de a dispune de bunul in cauza pe durata termenului de optiune (de a vinde sau nu);
= in momentul in care se realizeaza optiunea, beneficiarul va avea o datorie – pretul; deci exista pe baza promisiunii o creanta si o obligatie virtuala.
Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea obligatiei asumate, va refuza vanzarea, – eventual a si vandut lucrul unei alte persoane – contractul proiectat nu se va mai incheia, dar beneficiarul va avea dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de a face (art. 1075 C. civ.).
Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre parti (promitent). Este posibil ca, in schimbul dreptului de optiune, beneficiarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul optiunii), caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fara a se fi transformat intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, caci beneficiarul nu isi asuma obligatia de a cumpara, ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se confera. Tot astfel, daca beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ.
Obligatia promitentului se stinge la expirarea termenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (Dec. nr. 167/ 1958).
Promisiunea bilaterala – antecontract, prin care oricare dintre parti poate cere incheierea contractului.
Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala – de a vinde si cumpara – in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.
Daca, de exemplu, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de vanzare-cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in forma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul).
Solutia trebuie sa fie aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu exista alte conditii legale, deoarece vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul; desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata. Dar obligatia de a incheia contractul in viitor ramane valabila.[1]
Nerespectarea obligatiei
Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu o alta persoana este – cu rezerva fraudei – valabila. Prin urmare, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese. Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte impedimente legale – pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea contractului – nu excludem posibilitatea ca instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 C. civ., o hotarare care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane definitiva.... mai mult...[1]
